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資助子女買房該給現還是房?

這是屬於房價高漲,薪水卻停滯成長的年代,能夠自力買下一間新屋的年輕人並不多,買房往往要靠父母或長輩資助才能順利完成,伴隨而來的贈與稅該如何預先因應?常見的節稅方式有三種:(1)直接出資購買不動產給子女(2)贈與現金給子女購買不動產(3)以買賣方式移轉資產。
 
朋友小金在38歲生日這天,大方分享一家四口在新居的溫馨合照,並向大家宣布一個好消息:「感謝老媽的支援,能讓不成材的兒子能在40歲前擁有自己的房子...其實從看房子到現在住進來,中間有得到非常多人的協助,教我如斡旋的技巧、幫我找到好的房貸利率、裝修該注意的事項、介紹搬家公司、提供家具電器的優惠等等」,其實在購屋的眾多細節當中,長輩資助購屋所衍生的贈與稅問題最容易被忽略,等到發現往往已經是國稅局通知補稅,還可能加罰的時候了。
 
根據遺產及贈與稅法第22條,每個人1年有220萬元的免稅贈與額度,倘若父母2人要幫忙子女買房,就不能超過上限額度220萬元×2=440萬元;另外,保守估算銀行房屋貸款7成、自備款3成,回推後房價總價為440萬元 ÷ 0.3大約是1,466.666萬元。也就是說如果房屋總價超過1,466萬時,就要注意有可能以10%稅率課徵金額超過部份的贈與稅。
 
贈與稅如何計算?
贈與稅的應納稅額={(贈與總額-免稅額220萬-扣除額)x稅率}-累進差額
補充說明1:贈與稅免稅額是以「贈與人」(編按:即提供贊助的父母)年度贈與總額計算,與受贈人數(子女)無關。
 
補充說明2:子女登記結婚前後6個月內,每一位父母都可享有贈與子女100萬元婚嫁免稅額,再加上每人每年220萬元免稅額,等於父母各享有320萬元贈與子女的免稅額。
 
無絕對適用每個人的節稅方式,做法因人而異
贈與稅稅率是10%至20%,用現金贈與子女,再以子女名字用市價購買不動產,或購買不動產後贈與給子女、適用不同稅率,甚至是以買賣方式進行資產轉移,可評估自身情形選擇,我分別就這三種方式來做簡單的介紹,讓大家有初步的概念。
 
 
1.直接出資購買不動產給子女
情況一、以父母為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約,由父母支付買賣價金, 並指定子女為登記名義人,應如何課稅?

答案:以不動產為課稅標的,即以土地公告現值總額及房屋評定標準價格,計算應納的贈與稅。

情況二、以子女為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約,其支付之價金係由父母直接支付予出賣人,應如何課稅?
 
子女為買賣契約的當事人,其即負有支付買賣價金予出賣人的義務,而此時該買賣價金卻由父母直接支付予出賣人,應屬父母無償承擔子女的債務(遺贈與稅法第五條第一項),此時課稅標的為子女應支付的「買賣價金」。
 
2.贈與現金給子女購買不動產
父母匯款給子女後再行支付予出賣人,此時應認定父母直接贈與所匯之款項給子女,與出資為他人購置財產無涉,視為現金贈與。
 
3.以父母名義買入不動產,再出售給子女(以買賣方式移轉)
不少人聽說以買賣不動產方式將資產移轉給小孩,如此就可以免繳贈與稅;但實際上,根據遺產及贈與稅法第5條規定:「二親等以內親屬間財產之買賣,以贈與論。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。」
 
對於協助子女購屋目標明確的父母而言,當然可以考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女籌得購屋資金。以夫妻兩人每年合計440萬的贈與免稅額,持續贈與3年後,依2020年目前全國平均住宅成交總價1154.9萬來說,子女大多就能用受贈的現金,向父母購買要傳承的不動產。
 
不過提前逐年贈與現金給子女,您可就得留意「人性的問題」,子女提前將現金敗光的情況也是時有所聞;另外要提醒大家的是,以買賣進行移轉不動產,對於已婚的子女,此不動產就屬於婚後財產(因贈與或繼承所取得的財產不列入婚後財產計算),若將來夫妻離婚時,夫或妻現存之婚後財產扣除債務後應平均分配,這也是想協助子女買房的父母,應思考的問題。
 
各種購屋資助方式都有其優缺點,效果也大不同,買房前,建議找尋專家諮詢才能有保障喔!
 
參考資料:圖/網路‧文/《下班經濟學》
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