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何謂斡旋金?

大家找仲介看中古屋的時候,如果看到喜歡的物件要談價格的時候,仲介都會請買方下「斡旋金」,而斡旋金大概5-10萬元,大家都會疑問的是為什麼一定要下斡旋?不能請仲介跟屋主談價格嗎?
 
付斡旋金 
斡旋金是看買方決定要買的誠意度,如果是沒有付斡旋金的買方,直接找仲介去談價錢,一般來說,屋主都會有所遲疑,是否真的有誠意要談價錢。買方是不是只是隨口問問,是不是有買方有出這樣的價格。
 
不付斡旋金可選要約書 
在不付斡旋金的情況下,可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過,通常還是建議買方提出斡旋金,屋主會感到有誠意要談價。

●情境一 屋主拒談,仲介要求加價才能跟屋主談?
是否要加價,看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價,如果已到上限了,跟房仲說明清楚,請房仲去爭取價錢,如果屋主還是不願降價、自身也沒加價的空間,建議去找別的房子還比較快。
 
 
●情境二 仲介回報有價差,要直接跟屋主見面談
如果房仲人員,要求買方出來碰面談,代表是有一個很大的程度的機會,雙方可以透過這個時候談價。如果與屋主見面談,一定要留意以下三件事!
1.出價的最高上限:買方要準備心目中買房的「最高上限」,見面談的時候才可以守住防線,也可以直接與屋主談。

2.確認最後的屋況:見面談之前,一定要去房屋屋況的確認,建議可以再約看房,確認後沒問題後再去見面談,以免日後有爭議。

3.貸款條件的確認:找可以核貸銀行進行鑑價、估價,並確認是否可以核可貸款到8成,免得簽約後發現貸款成數不足,無法交易造成額外的糾紛。
 
●情境三 屋主同意,約時間簽約,簽約後如果反悔了怎麼辦?
契約成立後,斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔,任一方反悔都需賠償對方。

買方反悔:賣方可沒收全數定金,或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金,常見違約金的計算方式為買方出價的3%。
賣方反悔:應返還定金,或加倍返還定金。

■履約保證 保障雙方交易順利
履約保證視雙方簽訂買賣契約後,找第三方公證人,負責銀行信託帳戶,保管買方支付的買賣房屋的款項,並由第三方付款、撥款,確保交易完成過戶都名下,賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。
 
履約保證對於買方交付出去的房屋款項,都會先由銀行履保專戶保管,不必擔心過戶的過程中,因為屋子被查封變成無法過戶,導致款項出去了,甚至也可以避免賣方一屋二賣的風險,免得造成日後訴訟的困難。
 
參考資料:圖/網路‧文/leju
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