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父母想送房,怎樣才保障

房價高,年輕人買房困難,許多長輩會採取贈與、繼承或買賣等方式,將不動產過戶給子女。然而上述這種方法確有一大隱患,就是一旦將房屋過戶給子女,所有權人就會變成子女,長輩很難干涉子女處分財產,更因此衍生不少事。對此,專家建議,相較一般做法,將不動產用「信託」方式移轉,在受託人、契約等效力監督下,對財富更有保障。
 
具備獨立性,不易受外界干擾
什麼是信託?中華民國信託業商業同業公會表示,原則上,信託關係會有3種人,分別是委託人、受託人、受益人。而3者之間的關係,就是「委託人將自己的財產移轉或其他處分,讓受託人依照受益人的利益,來管理或處分的關係。」舉例來說,1位爺爺想將房產移轉給孫子,卻又擔心孫子年紀太小,便委託銀行代為管理房子,待孫子成年後再行移轉,此時長輩就是「委託人」;銀行即為「受託人」;孫子就是「受益人」。
 
而與贈與、繼承等方式不同,信託由於處分上具備獨立性,較不易受外界因素干擾,更能保障財產延續性,許多高資產族或富人,甚至是公司也都採取這類做法。以管理財產的受託人來說,《信託法》中就有規定,受託人自身財產與信託財產是「兩條平行線」,並不會因受託人自身有債務,就成為求償標的。
 
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此外,信託財產的債權與不屬於該信託財產的債務,不得互相抵銷,因此,信託財產將受到一定程度的保障。此外,信託財產原則上不得強制執行,除非是信託前,就有存在信託財產的權利,或是因處理信託事務造成的權利或其他法律另有規定的情形,依法信託財產原則上不會受到債權人強制執行。
 
舉例來說,信託前存在於信託財產的權利,委託人以名下房屋向銀行辦理抵押借款後,將該房屋作為信託財產;但委託人未按期還款,銀行即可就該信託房屋聲請強制執行。
 
因處理信託事務所生的權利,例如受託人因維修信託財產而積欠承包商款項,承包商對該信託財產得聲請強制執行。或其他法律另有規定者,像是受託人未繳納信託財產所生的地價稅,稅捐單位對該信託財產得聲請強制執行。
 

子女想賣房產,得先過受託人這關
此外,在信託關係中,財產是透過「受託人」管理、處分並交予「受益人」,因此禾禮地政士事務所黃景揚地政士指出,房屋信託與贈與、繼承、買賣等常見的不動產移轉的差異在於,即便信託關係消滅(例如長輩過世),只要當初信託契約有特別明訂,所有權人並不會變成子女的,子女無法擅自處分不動產。因此信託不僅能避免長輩生前將財產全數贈與子女後,無人奉養或照顧的情形,也能避免其他親友的覬覦。
 
同時信託也可以達到長期照顧的目的,像是「委託人」已不在人世,但子女若還年幼,「委託人」就可以於生前請「受託人」保管不動產,讓不動產每月出租後的租金再給「受益人」。或是不動產價格更動後,財產不會一口氣給「受益人」,而是以每年提撥的方式給予,一來避免子女快速揮霍光,同時也可以達到長期照顧的功能。
 
此外,想以信託方式傳承資產,受託人就很重要,一般來說,若是受託人為銀行,就得支付銀行信託管理年費,大約是信託財產的0.2~0.5%,不過若是想省錢,也可以受託於一般親友,如此一來就沒有管理費的問題。但得留意的是,受託人如果發生意外,恐怕也會沒人接管,相較之下銀行比較不會有這種狀況,因此黃景揚地政士建議,若受託人為一般人,可以再增加受託人順位或是由多人一起受託。

雖然將房屋透過信託方式傳承給子女具有獨立、安全等好處,但民眾同時也得注意,一旦將不動產交給「受託人」管理,且簽訂信託契約後,就會按照約定履行,因此信託資產的流動性不高,萬一自己有別的財務規劃或急需現金時,往往欠缺彈性,因此建議在辦理房屋信託之前,民眾應多加考慮財務安排,以免遇到突發狀況卻沒有資金可以動用。
 
參考資料:圖/網路‧文/591
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