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預售屋,你也在觀望嗎?

「你應該知道的是:或許你現在還沒有買房的打算,又或者是你還在觀望,但不只要找到好口碑的建商,建築先生列出三階段十一步驟,在事前功課更要做得越完整,才有與建商談判的成本。」
 
檢視需求不可省 預售屋細節親自看
首先,先問問自己對於房屋的需求標準,建築先生建議以下四點可以考慮,分別是心中理想房屋的坪數、區域、房數及預算,另外還有一點需要特別注意,那就是雖然現在可以透過瞭解預售屋的基本資訊,但是建築先生還是建議民眾親自到建商或是代銷中心,由專業銷售人員帶領介紹。
 
銷售人員當場可能會透露建築工法、建材或是樣品屋的完整資訊。
 
第二步驟則是要確認基地位置,當民眾前往建商或是代銷中心時,並不代表就是預售屋的基地位置,還是必須請專業銷售人員帶領前往真正的預售屋地點。
 
在第一階段中最後一個重要的步驟就是確認周遭環境,務必要巡視房屋周遭的生活環境及機能,最重要的是是否有危險設施,畢竟房屋一住就是幾十年,非常少人能立馬換屋。
 
預售屋繳款繁雜,建商、民眾彼此保障要注意
由於此階段牽扯到金錢,所以有許多小細節還需要民眾謹記。
 
在第三步驟結束後,緊接著第四步驟就是議價,當民眾已經確定理想的房屋時,即可刷卡繳交訂金,金額通常為五萬到十萬,民眾更可持內政部預售屋買賣定型契約,有五天的合約審閱期,如無任何事宜的話即可簽約。
 
於簽約的步驟涉及到三個款項,分別是訂金、簽約金以及開工款。如果民眾在與建商簽約期間,建商尚未開工的話,就可以不用繳交開工款,並將會併入成期款的一部分。
 
第六步驟則是繳交工程期款,工程期款約佔房屋總金額的10%到15%,其中有許多的細節,主要可分為開工款、出土面、拆架、貸款及交屋款,分別有兩種繳交方式,第一種為常見的依照建商進度繳交,第二種則是按月份繳交。
 
 
交屋前的最後一哩路
進展到最後一個階段千萬不要鬆懈,民眾還需要面對稅金的繳交。
 
民眾在與建商簽約後,進入到第七步驟客變,客變的好處,就是可以省去往後房屋的裝修成本,但卻非無限上綱,民眾客變的次數以一次為限。
 
第八步驟與建商息息相關,稱為過保,當建商收到使用執照後,就會通知民眾前往銀行申辦貸款作業,其中包括貸款種類、貸款成數、利率多寡以及攤還方式這四個步驟。攤還方式一般分為兩種,第一種持有兩年寬限期,兩年內只需要支付利息,第二種為依照民眾自身的財務狀況做攤還。
 
其中,為了保障雙方權利,建商會要求民眾簽署個人本票,這是因為當民眾簽訂撥款同意書時,怕民眾會不允許銀行撥款給建商,可是這並不是不信任民眾,因為多數貸款達七、八成,所以當產權過戶時,個人本票是保障雙方的重要機制。
買賣房屋還需要繳交稅款,所以第九步驟則是完稅,會有地價稅、房屋稅及契稅需要繳交,那在交屋前後,彼此需要負擔哪些稅呢?建築先生提到在交屋日前,稅款最多的地價稅和房屋稅由建商公司負擔,當民眾取得房屋後則由民眾接續繳交。
 
另外,土地增值稅完全由建商公司負擔,民眾則須完全繳交印花稅和契稅。
來到倒數兩個步驟,民眾離入住的目標不遠了,過戶的過程中會依照建商拿到執照的時間有所增減,一般來說在建商拿到執照四個月後即可完成過戶,而建商通常會有委託代書的動作。
 
最後,關鍵重頭戲交屋和驗屋,但只要完成就能馬上入住嗎?
民眾不要心急,在驗屋的過程中,建築先生建議,可以邀請第三方驗屋機構,另外建商也會提供驗收單,可以提出疑惑,建商則會依照需求完成修繕問題,也因為在過戶後還需要預留裝潢、公設裝修的時間,所以不會那麼快就入住。
 
參考資料:圖/網路‧文/建築先生
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