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買屋自保這樣做

第1名 施工瑕疵
施工瑕疵包括地磚隆起、牆壁龜裂、門窗無法緊閉等,在去年就有超過200件的施工瑕疵糾紛。一般預售屋依《預售屋買賣定型化契約》會有結構15年保固期,固定建材及設備也有保固期1年(以交屋後計算),若遇瑕疵問題,在保固期限內都可與建商協商改善;然而,新成屋部分,民眾簽約前須先行釐清保固項目及年限,避免交屋後求助無門。

另,根據《民法》中「物之瑕疵擔保責任」,交屋5年內民眾若對房子有疑慮,須在發現狀況的6個月內舉證並提出異議,常見解決方式有減少價金、解約或維修等賠償。

不過,施工瑕疵多難事先預防,因此在購屋前應慎選品牌建商與營造商,並打聽建商的售後服務,建造期間則要時時探詢施工品質、留意工程進度,主動提出疑慮;最後驗屋、交屋階段也不可馬虎。
 
第2名 終止委售或買賣契約
終止買賣契約糾紛內容廣泛,包括房屋漏水、為海砂屋、交屋遲延、建材規格不符等,諸多原因及理由而走上終止買賣契約這一步,若有不符合合約之處,據契約罰則或《消費者保護法》規定,民眾可向建商求償,或終止契約。

提醒大家,有些建商會在簽約時避談解約的狀況,購屋者最好拿出合約與內政部的契約書範本比對,找出有無建商動手腳之處,譬如,額外增列條款等,或在契約加註,建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等規定,都算建商違約,買方可依法解約,較能保障權益。

TIPS:留意違約金部分,許多建商會直接寫上總價15%違約金,但這不是建商單方面就能決定,也不是固定數額,成數應為購屋人與建商的磋商結果,內政部僅標明上限為15%,因此民眾可再跟建商協調,若未達15%,則以已繳的金額為限。
 
第3名 房屋漏水問題
房屋漏水問題層出不窮,近年不少建商推案都會拿出房屋履歷、興建過程的存檔,作為建築施工保證。一般漏水最常發生在浴室、廚房與外牆,且管道多屬暗管,較難立即察覺,因此,同施工瑕疵,買方只要在交屋5年內發現,並在6個月內通知建商、舉證瑕疵,都能主張《民法》上「物之瑕疵擔保責任」,不過,一旦逾期通知,恐將失去求償權利。

雖然,法律規定建商須負瑕疵擔保責任,但,大前提為,漏水瑕疵必須發生在交屋前,且買方並不知情,若買賣雙方有爭議,就須走訴訟,法院也會請專家進行鑑定。提醒民眾可利用下雨時機看屋,較容易找到滲漏水的缺失,除了檢查房屋牆面有無水漬、油漆脫落等,也要檢視陽台、廚房、廁所的排水管是否有積水。
 
第4名 定金返還(含斡旋金轉成定金)
購屋時,若有看中意的戶別,就會支付定金保留,不過,根據《民法》,雙方簽署合約若有繳付定金,合約就算成立,所以民眾若無故反悔,定金很可能討不回來。但假若建商違反《公平交易法》、違反誠信原則,譬如,要求付定才提供契約書、未提供至少5天以上契約審閱期,及無正當理由拒絕客戶修改條款等,民眾則可要求返還定金。買屋所費不貲,建議民眾付定金前,利用審閱期詳閱契約。
 

第5名 隱瞞重要資訊
民眾購新屋時常因建商提供房屋資訊不完整,衍生出隱瞞重要資訊的購屋糾紛,最常見為代銷業者隱瞞建案環境負面資訊,譬如,基地附近有電塔、變電箱、墓地等嫌惡設施;針對建案本身,像施工基地發生工人死亡的工安意外,或預售屋違規二工、夾層,最後變成須拆的違建,公設使用違規等,若銷售人員並未清楚告知,甚至刻意隱瞞,即涉及「隱瞞重要資訊」。

2015年政府即針對中古屋推出的新版不動產說明書,應告知欲購屋者,房屋周邊重要環境設施(包括嫌惡設施),以減少房屋交易糾紛,不過對於預售屋與新成屋來說,並無強制附不動產說明書的規範,因此民眾應主動索取土地使用分區證明、建造執照、建照號碼等文件檢視,簽訂合約前實地場勘絕對是必須。
 
第6名 契約審閱權
消保法規定,企業經營者須提供合理的契約審閱期,使民眾有足夠時間考慮是否簽訂契約,「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」,契約之審閱期間至少5天(以上),且不必先付訂金。

建商代銷若未依規定提供至少5天的審閱期,甚至要求先支付訂金才能在簽約前審閱,若遇以上情形,建議民眾可向縣市政府之消保官申訴處理。
 
第7名 交屋遲延
交屋延遲糾紛,買賣雙方都很可能會發生,常見買方因銀行房貸尚未撥款、無法如期繳付而延遲交屋,建議簽約時應在契約書加註,「若貸款申請不過,買方可無條件解約」;至於建商部分,多半是因工程問題、工期延誤導致無法交屋,購屋者在延遲交屋過程中,產生其他財產損害,例如需另租屋增加額外支出,也可一併請求對方賠償,不怕一萬,只怕萬一,建議雙方事前簽訂交屋細則。
 
第8名 廣告不實
據《消保法》規定,建商應確保廣告內容的真實,若建商在樣品屋展示夾層裝潢,讓民眾誤以為合法;廣告中健身房、游泳池等休閒設施,其實是二次施工的違章建築;文宣品、廣告DM為吸引民眾,有誇大誤導嫌疑,與實際落差太大,建商即涉及廣告不實。

TIPS:建商的廣告、標榜使用的建材及家具品牌,皆視為合約的一部分,若建商私下更改或不給付,廣告文宣可做為將來主張權利的依據,民眾務必要妥善保存,參觀樣品屋時也可拍照存證,方便交屋後,拿資料對照查看。
 
第9名 標的物貸款問題
買賣交易後,民眾發現核貸成數不夠,想解約,要求建商返還定金及解除契約,故導致糾紛。首先,民眾要了解銷售人員承諾的貸款成數,不等於銀行實際放款成數,因先請建案合作的銀行、薪資戶銀行或長期有往來的銀行,針對購屋者財務狀況進行評估,另外,在合約載明,當房貸成數不足時,可無條件解約。
 
第10名 建材設備不符
此一糾紛常出現在建材品牌、品質與更換之價金找補,尤其是預售屋,常見同級品與規格差異之爭執,因此,簽約時務必確認清楚,避免模糊地帶,才不會發生無謂紛爭。

建議民眾在交屋前驗屋階段,找有經驗的親友、朋友或設計師陪同,準備平面圖對照,並列出檢驗項目清單逐項檢查,譬如,設備、家具品牌是否如廣告或契約所述?是否有故障?針對瑕疵部分拍照存證,並通知建商改善,排定複驗日期再次檢查,建商未改善前切勿隨便簽名交屋。

編輯觀點:
民眾遇到購買預售屋糾紛,建議先向當地消費者服務中心提出消費爭議申訴,或洽詢調解委員會,調解未成立再尋求司法途徑。若在預售屋結構中、交屋前發現施工瑕疵、廣告不實等問題,較不建議民眾先停止繳納工程款或拒絕金融機構撥款給建商,以免被建商解約、沒收先前款項,甚至告上法院,民眾可先向主管機關申訴,並向公平交易委員會檢舉、要求開罰,給予建商壓力,同時進行調解,若調解不成再上訴法院,要求建商賠償。

註:除非重大瑕疵,包括有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他修繕仍無法達到應有使用功能的房屋,否則不能拒絕銀行撥款。
 

參考資料:圖/網路‧文/591新建案綜合整理
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