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預售屋合約有哪些陷阱?

1. 審閱期不足5天
預售屋有5日以上的契約審閱期,既然買預售屋動輒需要花上千萬,為什麼不把契約帶回家,仔細閱讀及評估呢?如果對方要求「先付定金」或「符合特定條件」,你才能享有契約審閱期,那就是違法!如果你沒有享有審閱期,日後簽約也都不算有效,因為你可以主張部分契約內容當初沒有清楚(註1)。 
 
註1:此為消基會房屋委員會召集人張欣民的說法,但喬王認為可能會有舉證上的困難以及時效性,建議還是在簽約前充分利用審閱期,避免日後花時間來算帳。

2. 廣告誇大或不實
建商或代銷銷售時,會承諾有很多公共設施。但真正完工後,卻可能發現縮水或走樣。譬如:銷售廣告上標榜「溫泉泳池」或「景觀SPA」,但交屋後卻發現游泳池是違建,導致無法使用(註2),甚至必須拆除。若住戶在使用時發生意外,管委會甚至還得負起刑事或民事責任!該如何避免呢?購買前不妨先確認建築執照或是公設樓層平面圖,以確認泳池是否為合法建物。 
 
註2:根據內政部營建署的規定,「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。」 
 
註3:以台北市的「一○一富裔館大廈」為例,13名預購屋主交屋後才發現交誼廳是機車停車空間違規改建,星空景觀泳池竟是頂樓蓄水池。 

3. 車位資訊未詳實揭露
一般人買房時,會很注意房屋和土地資訊,往往忽略了車位資訊。車位資訊有哪些需要注意呢?
買賣契約應該明確揭露:位置、性質(如法定停車位/獎勵增設停車位)、形式(如平面/機械)、面積、尺寸及公設配比。舉例:有些建商為了多賣一些車位,會故意讓車位坪數縮水,或者高度不夠,導致無法停休旅車,想轉賣又難脫手。如果不想交屋後才發現車位太小 (是以為車子有辦法變小嗎?),或者旁邊為牆壁或柱子 (是在考驗駕駛技術嗎?),進而導致停車困難...,那麼,請務必了解車位資訊,並要求在契約中寫清楚說明白囉!

4. 面積誤差未找補
房子蓋好後,實際面積可能與合約有誤差。面積不足時,會導致消費者的損失,所以建商需要全部補齊。面積超過時,消費者需要多給錢,所以規範最多只補2%面積的錢。
所以,幫大家簡化規則如下: 
‧  實際坪數<合約坪數:建商找補,無金額上限
‧  實際坪數>合約坪數:消費者找補,最多2%
 
PS: 「誤差1%內互不找補」已是舊規範囉!因為舊規範是坪數不足時建商不用賠,反而讓消費者吃虧,所以後來已經修法改善。那...萬一面積誤差值(超過或不足)3%該怎麼辦?簡單!你可以選擇是否要解約!
所以,再次幫大家簡化規則如下:
‧  實際坪數<合約坪數:不足3%,可解約
‧  實際坪數>合約坪數:超過3%,可解約
 
因為不足3%,你可能會覺得坪數太小,不符合預期。如果超過3%,雖然你只需要補最多2%,但仍可能超出你的購屋預算。而且如果超過的坪數都在公設,用不到還得多花錢,你可能也會覺得不爽不想買囉!據說有些建商會把這個補條款移除,或者條文只寫「不足」,卻沒寫「超過」,所以看合約時也請仔細看清楚囉!

5. 無履約保證或效力不足
雖然內政部已要求建商銷售預售屋,必須提供履約保證機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。
 
但...就算提供了履約保障,你知道有哪5種履約保證機制,以及保障效力如何嗎?
(1)不動產開發信託
(2)價金返還之保證
(3)價金信託
(4)同業連帶擔保
(5)公會連帶保證
‧  第(1)、(2)種:依工程進度撥款,信託受益人為建商,當建商無法履約時再撥給已購客,但如果建商申請破產且主張已將資金或繳納價金為興建所用,已購客恐拿不回已繳金額 。
‧  第(3)種:交屋之前,建商無法挪用款項,如果發生建商倒閉,已購客投入的全數金額將由金融機構退回,比較有保障 。
‧  第(4)、(5)種:保障效力最低,實務不常使用也不建議使用。 
 

6. 未保留5%交屋款
正常來說,驗屋後才能交屋,若驗屋時發現瑕疵,建商應依規定於期限內修繕,為了避免建商白爛不處理,法規明文規定買方有權保留總價的5%交屋款,等到驗收合格後再撥給建商。
但實務上發現很多契約都有以下情況:
(1)完全沒列出交屋保留款 
(2)交屋保留款未經磋商,擅自訂定在5%以下,或特定金額 (如:5萬元、10萬元) 
(3)把交屋款款併入貸款金額,以減少交屋保留款
如果你放棄5%交屋款的權利,萬一未來驗屋遇到瑕疵,建商有可能處理態度變得比較消極,畢竟大部分的錢都已拿到手了!

7. 建材設備不一致 
如果預計使用的建材設備缺貨,建商可能會以 「同級品」(同等商品) 或「更高級品 」替代,但...你有辦法知道什麼是「同級品」或「更高級品 」嗎?所以,更換的前提是:必須經過你同意!所以,契約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款,否則未來當你需要向建商求償或解約時,可會影響到你的權利。
以下列出部分建商版本及內政部版本,讓大家知道差異在哪兒?
‧  部分建商版本:「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時,本公司保留更換同級品或更高級品的權利」 
‧  內政部版本 :「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」

PS: 萬一建商有特殊情況,需改變建材及配備,其實還是可以調整,但必須遵守以下2點:
1. 賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,致無法供應原建材設備。
2. 所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金。

 8. 開工/完工/交屋日期不清楚
建商有時對於日期會使用模稜兩可的說法,以保留較大的彈性,譬如:「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」。但我建議契約上要講清楚「預定開工日」、「使照取得日」是X年X月X日。另外,預售屋之完工或交屋日期,最好約定用「日曆日」而非「工作日」,否則遇上例假日、下雨天、颱風天等無法工作的日期,可能會比你想像中還要晚才能入住。如果可以,也建議註明最遲之交屋日期,以及遲延之罰則,這樣對你會比較有保障。 
 
PS: 法規有規定,若發生非可歸咎於賣方之情事,期限可順延。

 9. 保證貸款8成
有些建商或代銷銷售時,會拍胸脯跟你保證一定可以貸款8成。但你必須知道,貸款是由銀行審核,而不是建商或代銷審核。萬一貸款不足又湊不到錢,必須解約,你可能會賠上好幾年辛苦賺來的薪水!

如果你的自備款抓得很緊,又害怕貸款不夠可能付不出錢來,你可以考慮加上但書。雖然不是所有建商都願意這麼做,但如果建商或代銷都敢拍胸脯保證,為何他們不敢加上這條但書?如果可以加上這條但書,你才能確保房貸不足8成時,有機會解除契約。

10. 未列出違約條款
當建商違反了的規定,消費者可以要求解約,所以,定型化契約#24是「違約之處罰」,內容包括了:「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等,以上這些都要詳列,而你也需仔細閱讀。
 
參考資料:圖/網路‧文/喬王的投資理財筆記
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