何謂斡旋金？
大家找仲介看中古屋的時候，如果看到喜歡的物件要談價格的時候，仲介都會請買方下「斡旋金」，而斡旋金大概5-10萬元，大家都會疑問的是為什麼一定要下斡旋？不能請仲介跟屋主談價格嗎？
付斡旋金
斡旋金是看買方決定要買的誠意度，如果是沒有付斡旋金的買方，直接找仲介去談價錢，一般來說，屋主都會有所遲疑，是否真的有誠意要談價錢。買方是不是只是隨口問問，是不是有買方有出這樣的價格。
斡旋金是看買方決定要買的誠意度，如果是沒有付斡旋金的買方，直接找仲介去談價錢，一般來說，屋主都會有所遲疑，是否真的有誠意要談價錢。買方是不是只是隨口問問，是不是有買方有出這樣的價格。
不付斡旋金可選要約書
在不付斡旋金的情況下，可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過，通常還是建議買方提出斡旋金，屋主會感到有誠意要談價。
在不付斡旋金的情況下，可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過，通常還是建議買方提出斡旋金，屋主會感到有誠意要談價。
●情境一 屋主拒談，仲介要求加價才能跟屋主談？
是否要加價，看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價，如果已到上限了，跟房仲說明清楚，請房仲去爭取價錢，如果屋主還是不願降價、自身也沒加價的空間，建議去找別的房子還比較快。
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●情境二 仲介回報有價差，要直接跟屋主見面談
如果房仲人員，要求買方出來碰面談，代表是有一個很大的程度的機會，雙方可以透過這個時候談價。如果與屋主見面談，一定要留意以下三件事！
1.出價的最高上限：買方要準備心目中買房的「最高上限」，見面談的時候才可以守住防線，也可以直接與屋主談。
如果房仲人員，要求買方出來碰面談，代表是有一個很大的程度的機會，雙方可以透過這個時候談價。如果與屋主見面談，一定要留意以下三件事！
1.出價的最高上限：買方要準備心目中買房的「最高上限」，見面談的時候才可以守住防線，也可以直接與屋主談。
2.確認最後的屋況：見面談之前，一定要去房屋屋況的確認，建議可以再約看房，確認後沒問題後再去見面談，以免日後有爭議。
3.貸款條件的確認：找可以核貸銀行進行鑑價、估價，並確認是否可以核可貸款到8成，免得簽約後發現貸款成數不足，無法交易造成額外的糾紛。
●情境三 屋主同意，約時間簽約，簽約後如果反悔了怎麼辦？
契約成立後，斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔，任一方反悔都需賠償對方。
契約成立後，斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔，任一方反悔都需賠償對方。
買方反悔：賣方可沒收全數定金，或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金，常見違約金的計算方式為買方出價的3%。
賣方反悔：應返還定金，或加倍返還定金。
■履約保證 保障雙方交易順利
履約保證視雙方簽訂買賣契約後，找第三方公證人，負責銀行信託帳戶，保管買方支付的買賣房屋的款項，並由第三方付款、撥款，確保交易完成過戶都名下，賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。
履約保證對於買方交付出去的房屋款項，都會先由銀行履保專戶保管，不必擔心過戶的過程中，因為屋子被查封變成無法過戶，導致款項出去了，甚至也可以避免賣方一屋二賣的風險，免得造成日後訴訟的困難。
參考資料：圖／網路‧文／leju
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