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房屋漏水我該怎麼辦?

最近處理的案例是,某A購買向前手購買一間取得使用執照5年的非頂樓的二手屋,前手、房仲均未就任何屋況瑕疵提供保固,A裝潢入住後,發現不明原因滲漏水,導致屋內客廳、次臥房等大面積的漏水。
 
首先滲漏水原因可分為建物結構性漏水與管線漏水,前者如外牆、窗台、排氣孔、頂樓滲水等,後者可能有冷熱水管、污水管破裂、腐蝕等原因,當然這些漏水原因都屬於物之瑕疵擔保的內容,得向前手主張物之瑕疵擔保責任,然而遇到前手消極的處理,屋主還能向何人主張權利呢?建議視漏水原因、區域,向造成滲漏水的責任人主張修繕責任,因此建議當事人依序進行下列處理:
 
 
步驟1. 確認漏水源頭 釐清責任
當屋內發生滲漏水情形時,民眾得委請水電技師,初步檢測,漏水位置、漏水原因,並請水電技師提供初步的書面文書,作為向樓上住戶或管委會(下稱責任人)請求修復或賠償之依據。

步驟2. 以存證信函 告知責任人情形
當責任人不願配合檢修或對於檢測結果置之不理時,建議以存證信函通知責任人該漏水情形,並約定檢修時間。如果發現滲漏水時,交屋期間尚未逾5年時,請同時寄發律師函或存證信函通知前屋主,請求前屋主負擔瑕疵擔保責任,並以信函證明通知瑕疵的時間。

步驟3. 向調解委員會申請調解
除建議寄發存證信函外,民眾亦可考慮向鄉鎮市調解委員會申請調解,藉由調解委員居中,協助雙方溝通,達成修復漏水位置以及賠償之共識。

步驟4. 民事法庭訴請賠償
最後如調解不成時,可向民事法院訴請修復漏水位置,並請求因漏水所生損害賠償,亦可主張前手應負物之瑕疵擔保責任,另上開二種主張,都可在訴訟過程中,依案件進行狀況,向法院聲請囑託由專業之鑑定單位如臺灣省土木技師公會、建築師公會或台灣營建防水技術協進會等單位,鑑定漏水瑕疵位置與原因。

律師專業建議:
漏水房屋在法院審理時,最重要的爭點在於漏水原因,因此建議讀者遇到房屋漏水時,不要急著修復,應妥善請專家找出漏水原因。請專家判斷後,除了未來在法院上有所依據外,也便於判斷正確的責任對象及求償範圍。
 
參考資料:圖/網路‧文/定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮
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