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10年房價貴到嚇跑人

近年房價猶如脫韁野馬一去不回頭,如果10年前沒有進場,現在至少必須多花270萬元!第一建經統計財團法人金融聯徵中心資料,年收在60萬元以下的購屋族,2012年第四季房貸平均鑑估值為721萬元,去年則是達到992萬元叩關「千萬」,增幅超過37%,但近10年每人每月經常性薪資從3萬7193元增加至4萬3209元,漲幅僅有16%,永遠追不上房價飆漲的速度。
 
觀察貸款人的年收入區間,2012年時以年收60萬元以下為主力,占比43.2%,但是到了2021年,年收60萬元以下的房貸族銳減10.5個百分點,只剩32.7%,反而是年收在100~200萬元的族群,10年來增加了6.4個百分點,反映在此期間房屋總價暴衝,購屋人年收入門檻也被迫拉高,年薪60萬以下還能負擔房貸的人愈來愈少。
 
小資族每月要多負擔8千元
10年前在新北市汐止、土城、三重這些蛋白區,預算600~800萬元還有機會買到的2~3房新古大樓,對於一般年收在60萬元以下的小資族來說,做好財務規劃還有機會晉升有殼一族。
 
 
面對急遽變化的商業世界,你準備好了嗎?
然而,近年隨著土地、營建原物料、工班等的成本提升,房價逐漸上揚,加上貸款利率持續走低,吸引民眾積極進場購屋,剛性需求推升房價,現在新北市要買條件較好的2~3房,預算至少要1千萬元起跳。
 
若以貸款8成、20年計算,2012年利率約2%,每月本息平均攤還,以當時平均鑑估值來算,年收60萬以下的小資族房貸約2.9萬元。時至今日,利率雖然降到約1.4%,但平均總價提高至近千萬元,每月則要償還約3.8萬元,也就是同樣年收的小資族,每月要多負擔8千多元,才能買到相似條件的房子。
 
房價太貴,引爆「脫北潮」
近年房市發展也牽動房貸版圖改變,房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現,在人數上,全國整體增加4.1萬人,但雙北萎縮幅度最大,台北市減少2.2萬人,新北市減少2萬人,反觀桃園市增加2.2萬人傲視群雄,新竹縣與高雄市增加1.4萬緊追在後。
 
授信餘額(編按:授信餘額是指額度類貸款在客戶支取一定貸款之後,剩餘的額度加上合約簽訂但未發放的金額)全國共計增加2.6兆元,若從幅度來看,金門增加140%最為驚人,台北市僅增加9.1%,新北市增幅也只有38.6%,雖然基期較高,但增幅明顯低於其他縣市,讓人跌破眼鏡。至於近年話題不少的金門、澎湖、台南市及新竹縣等地,增幅都超過70%,反映當地房價漲幅明顯,資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。
 
近年全台房市飆漲,讓許多買方轉往蛋白區,帶動蛋白交易火熱,也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。徐佳馨認為,雙北過高房價讓買方外逃,是桃園、新竹火熱的重要因素,加上這些區域近年推案連連,在交屋潮帶動下,人數自然明顯增加。
 
升息恐怕不只一波,進場前要先秤秤自身斤兩
房貸升升不息對於一般民眾影響最深,建議購屋人在出手之前多方評估,除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外,如果打算長期持有,也能考量提前償還本金,藉此因應升息所造成的衝擊。
 
房價就算短期波動,長期仍是走揚趨勢,影響房市價量的因素包括土地、原物料成本、房市政策、國內經濟成長和金融政策等。市場預估國內升息可能不只一波,提醒購屋族要自行「壓力測試」,精算升息後可能增加的費用以及可以活用的預備金,以免不堪資金壓力反而付不出房貸。
 
參考資料:圖/網路‧文/風傳媒
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